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內容來自sina新聞
十餘城市樓市新政紛紛出爐 調控方向分化明顯
每經記者 胡健 發自北京
近期，隨著各大城市房價的持續上漲，許多需要在年內完成房價調控目標的城市紛紛出臺新的調控措施，這些對於短期市場運行可能會有一些影響。但與此同時，也有一些城市在悄然松綁。這使得那些企圖通過這些措施去觀察未來樓市趨勢的人們感覺到諸多不確定因素。
但從另一個角度看，這或許也正是今後房地產市場的主要調控方式--用市場手段解決市場問題，政策層面隻給出更具統一性的長效模式，而適時的微調，則交由各地根據不同城市的具體情況去決定其調控方向。成效如何，則需要等待市場給出答案。
樓市長效調控機制尚未完全建立，多個二線城市調控再加碼。
昨日(11月26日)，據《每日經濟新聞(微博)》記者不完全統計，目前已有12個城市出臺新的樓市調控措施，除個別城市外，政策基調以收緊為主。同時，在北上廣深調控政策出臺後，調控潮由一線向二線城市蔓延。
鏈傢地產研究院張旭告訴記者，11個城市都以收緊為主，限購以及限貸政策都有不同程度升級，短期內或對市場形成明顯沖擊。同時，各城市基本都對未來土地供應規模進行披露，以穩定市場長期預期。預計未來地方政府會根據當地經濟、房地產市場、人口規模以及房價走勢等多角度權衡，出現全國"一刀切"的可能性降低。從這個角度看，今年末的調控潮或僅限於房價上漲較快的部分一二線重點城市。
多地加碼樓市調控
今年9月初，鄭州率先出臺地方調控措施，收緊瞭部分政策，比如"對於未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購區域購房"。隨後4個一線城市相繼跟進，在廣州出臺樓市加碼政策後，武漢、沈陽等二線城市也陸續收緊調控。
記者發現，按照國傢統計局數據，已經出臺調控政策的二線城市10月新建住宅價格漲幅基本都超過10%，在70個大中城市中漲幅偏高。
中原地產研究部總監張大偉說，後續可能有超過20個城市繼續出臺地方收緊調控的文件。今年新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到21個，這些城市要完成年度調控任務已基本無望。
從各地的調控政策看，主要以提高外地購房者門檻以及上調二套房首付比例為主，以沈陽為例，其在11月25日出臺的政策就將非本市戶籍居民傢庭購買住房需提供的納稅證明或社會保險證明年限，由1年以上提高到2年以上。此外，未來沈陽居民傢庭申請貸款購買第二套住房，商業貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。同時，武漢也在抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例。
針對開發商的限價，各地都不約而同地指出：加強和完善商品房預售管理，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對房價漲幅較快和不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證並暫停其網上簽約。
值得關註的是，在此次調控潮中，12個城市中有9個表態將會擴大土地供應規模，尤其是普通商品住房土地的供應規模將會在2014年保持穩定或有所擴大。
武漢的政策明確，增加住房用地供應，特別是加大保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應力度，力爭2013年全市住房用地實際供應總量比過去5年年均實際供應量增加20%以上。
據克爾瑞數據顯示，很多二線城市面臨著較大的供應問題，武漢市自今年3月以來，單月成交面積一直保持在100萬平方米以上，但僅有4個月的供應面積超過瞭100萬平方米。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，部分二線城市房價上漲的背後，是供不應求的矛盾。當月度新增供應量遠遠不及市場需求、住房庫存去化周期明顯偏小時，就使得此類城市房價上漲具備內生動力。
張旭分析說，在短期政策出臺的同時，各城市基本都對未來的土地供應規模進行預先披露，這能夠起到穩定市場長期預期的效果。
短期內或抑制房價
一位業內人士告訴 《每日經濟新聞》記者，政策在短期內將充當滅火器的功能，抑制房價過快上漲，不至於招惹中央太多"關註"，是政策出臺最直接的原因。他半開玩笑地說，前不久有房價漲得快的，就被住建部約談，這顯然不光彩。
張旭分析說，年初的"國五條"明確要求，各重點城市按照房價基本穩定的原則制定價格控制目標。隨著年末臨近，部分城市完成目標幾近無望，出臺政策來穩定市場預期，並表明調控決心。目前二套首付比例出現不同程度的提高，短期內或會給市場帶來明顯沖擊。
"在控制房價的年度考核目標下，政府控制預售證發放、對購房資格設卡、參與住房的定價過程，都將使得房價面臨高壓線。"嚴躍進說，預計第四季度此類城市房價將呈現接近環比零增長的運動軌跡。
上述說法在記者采訪開發商時也得到瞭證實，北京南城某項目開發商工作人員說，目前政府的態度是必須按照政府限價來賣，否則就不發預售證。
但長遠看，行政調控仍難以解決中國房地產和房價問題。嚴躍進說，城鄉發展不平衡、供求矛盾等因素，都不能在短期內得到改變。
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南昌外地人買房社保年限升至2年
每經記者 於垚峰 發自深圳
國傢統計局日前發佈的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，南昌市新建商品住宅價格指數環比上漲0.6%，同比上漲10.1%。這是自去年12月份以來，南昌房價連續11個月上漲。
南昌市於11月23日出臺瞭《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》(以下簡稱 "昌六條")，提高二套房首付比例，並調整非本市戶籍居民傢庭購房的條件，即提供繳納個人所得稅或社會保險繳納證明的年限，由連續1年調整為2年。
此前，還傳出南昌對於預售價格高於8500元/平方米的房子不予發放預售許可證，不過未得到官方確認。
"昌六條"明確提出要抑制不合理住房消費。其中，中國人民銀行南昌中心支行應在國傢統一信貸政策基礎上，進一步提高第二套住房貸款的首付比例；在繼續執行原有住房限購政策基礎上，調整非本市戶籍居民傢庭購房的條件，即提供繳納個人所得稅或社會保險繳納證明的年限，由連續1年調整為2年。嚴禁未成年人購買住房。
記者從中國人民銀行南昌中心支行瞭解到，二套住房貸款首付比例調整到多少，目前並沒有明確，預計在最近將會確定下來並對外公佈。
對此，南昌房地產業界普遍認為，南昌提高第二套住房貸款的首付比例，有可能像廣州、深圳等城市，由原來的60%提高至70%。
豐源集團營銷總監李念對《每日經濟新聞》記者表示，南昌新出臺的調控政策，給房地產市場帶來的最大影響在於購房者轉向短期觀望，穩定瞭市場預期。
在中部地區省分城市中，南昌無論是從經濟總量還是人均收入，排名均靠後，但是住宅均價卻近萬元。
"昌六條"提出南昌要增加住宅用地供應，在完成2013年住宅用地供應計劃的基礎上，繼續加大住宅用地供應，力爭今年住宅用地供應量超過年度供應計劃的10%。2014年3月31日前制定和公佈2014年南昌市住宅用地供應計劃，2014年全市住宅用地計劃供應量為2013年計劃供應量的120%，力爭130%，穩定市場預期。
"昌六條"出臺後，南昌同期推出的住宅價格應聲下跌，南昌昌東板塊的房價均回到瞭"7"字開頭，不少樓盤價格甚至回調到6900元/平方米。但是，南昌均價早已過萬的紅谷灘新區，此時則無新開盤。
"政府希望停止所有的高端住宅預售，以此來拉低年度房價漲幅。"南昌大學房地產專傢、教授劉湖北表示，這種控制房價的方法治標不治本，明年初，這些暫時封盤項目會密集入市。
一位業內人士則流露出瞭擔憂，"昌六條"並未明確二套房首付提高到什麼比例，同時也沒有註明該政策的實施時間，恐流於形式。
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南京二套房首付比例提高至七成
每經記者 查道坤 發自南京
昨日(11月26日)，南京市政府出臺的《市政府關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》)提出，南京推出八條政策調控樓市，其中二套房首付比例調整至七成，而開發商報價過高的，將不發放銷售許可證。
房地產行業專傢李智對 《每日經濟新聞》記者表示，南京出臺的上述政策和其他城市並無區別，短期內對成交量有影響，但對房價不會有太大影響。
《通知》指出，一是加大普通住宅用地供應，優先安排保障性住房用地，實現總需求和總供給的基本平衡，並且優化土地供應結構；二是加強保障性限價房的供應；三是保障房逐步實現"三房合一"；四是嚴格執行商品住房明碼標價制度，引導企業合理定價；五是規范市場買賣行為，嚴格執行國傢和南京市的限購政策；六是完善住房供應體系；七是加強市場行為監管；八是加大保障性限價住房供應。
李智說，"加大住宅用地和保障性住房的土地供應，其實質就是增加商品房的供應量，穩定市場供需平衡。而加大保障房供應、推進將廉租住房、公共租賃住房和經濟適用住房合並為公共租賃住房，這些都將緩解南京住房的供應，穩定南京房地產市場。"
針對商品房明碼標價的制度，一位南京物價部門工作人員說，"這一條就是對價格上漲的明確規定，今年南京樓市價格上漲幅度已經超過全年的控價目標，後面將會對房價的審批更嚴。"
在二套房的首付比例上，《通知》指出提高二套房首付款的比例，從嚴執行第二套房的信貸政策，對居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%。
李智指出，"土地供應能夠明確量化很重要，但目前很難做到這一點，因為後期的土地還是由開發商競爭，地價想要平穩很困難，所以總體來說'寧八條'對房價長期走勢不會有太大影響，但對樓市成交量會有一定影響。"
廣州
廣州"限價令"局部松綁樓市調控市場化步伐加快
每經記者 區傢彥 發自廣州
昨日(11月26日)，廣州花都某樓盤銷售人員興致勃勃地告訴《每日經濟新聞》記者，"我們項目的限價標準已經大幅提高至1.4萬元/平方米，購房者無需再像以前那樣簽訂兩份合同，周邊的幾個樓盤也是如此。"
繼上周"穗六條"調控新政出臺後，困擾廣州樓市多時的"限價政策"卻出現局部松綁。一位中介代理高層向記者證實，南沙與花都兩區一手住宅"限價令"出現局部松綁，指導價格出現大幅提升。
"南沙區所有樓盤從本月上旬開始放松限價，指導價格的封頂線也從此前的1萬元/平方米提升到1.4萬元/平方米左右的水平；花都區的部分大盤則從本月中嘗試放松限價，指導價格的封頂線也從此前的不到9千元/平方米提升到1.4萬元/平方米左右的水平。"上述人士透露。
為瞭遏制房價上漲勢頭，廣州市國土房管局從今年4月出臺空前嚴厲的"限售限簽"政策，規定房企項目申報價格過高且不接受房管部門指導的，暫不核發預售許可證；超過申報價格銷售的，暫停網上簽訂商品房買賣合同。
中原地產項目部總經理黃韜告訴《每日經濟新聞》記者，目前南沙大多數新盤售價約在1.1萬~1.4萬元/平方米，花都區新盤售價基本在1.2萬元/平方米以下，指導價格的松綁意味著絕大部分樓盤的定價將不再會受到限制，買傢不用再簽"雙合同"。
上周出臺的"穗六條"樓市調控新政，不僅提出外地人置業門檻與二套房首付比例，同時還明確管理部門將根據2013年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。
"廣州一邊出臺新政抑制樓市需求，一邊局部松綁限價政策增加市場供應，這體現瞭本輪房地產調控不再是一味地打壓需求，而是通過'有保有壓'的方法，保證剛需產品的大量供應。"廣州某房企營銷總監告訴記者，此前過度嚴厲的限價政策對於很多剛需盤造成負面影響，不少剛需買傢為瞭應付"雙合同"不得不承受更高的首付款，松綁"限價令"可謂是眾望所歸。
合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，"限價政策"的局部松綁體現瞭房地產調控市場化的趨勢，"穗六條"提高外地人置業門檻的同時，管理部門希望通過松綁"限價"保護常住人口的合理置業需求，預計未來廣州更多中低價位的區域將出現類似的情況，但中心城區的高價區域"限價"力度難以放松。
上海
三胎房貸 三胎房貸上海"重申"離異或喪偶者按單身限購
每經記者 沙斐 發自上海
昨日(11月26日)，據《東方早報》報道和搜房網官方微信消息稱，"浦東新區外地離婚帶未成年小孩的，明天開始不可以買房瞭。以網簽時間為準，截止11月25日。同時執行的還有：上海戶籍離婚帶子女的也認定為單身，即隻能購買一套住房，而之前的政策是可以購買兩套。"《每日經濟新聞》記者從上海多傢地產中介機構處對該消息予以證實。
搜房網援引上海市房管局工作人員的話稱，此次不算收緊，隻是重申，市場對於消息的解讀或有偏差。但在實際操作中，此前在浦東購房，離異或喪偶帶子女生活的居民，亦被認定為居民傢庭。這意味著上述原來具備購房資格的購房人群，按照新的操作口徑，已無購房資格。
去年6月底，有關部門就對上海單身人士的購房資格有所規定：上海人單身或者單身帶小孩隻能持有一套房，上海人結婚可以持有兩套房，外地單身則無法購房，外地以傢庭(結婚)方式可限購一套。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍告訴記者，浦東新區已經在操作層面收緊限購政策，以網簽時間計，自11月25日晚9時起執行。記者從上海中原地產部分門店瞭解到，此次調整僅針對浦東新區，預計約有不到2%的客戶會受到影響。
宋會雍表示，此次政策執行力度屬於局部收緊，主要體現在政策執行方面越發嚴格、趨緊的基調。但實際市場影響面較為狹窄，買賣雙方不需要過分緊張。
德佑地產研究主任陸騎麟則認為，限購令升級將限制一部分人的購買需求，客戶減少意味著交易量減少，由於目前上海多數地區都已執行該政策，相信會對樓市有長效影響。
此前，上海一地產機構研究部數據顯示，截至2013年11月24日，上海市商品住宅成交量已高達1158.56萬平方米，接近2010年的成交量，需求的釋放已經讓市場成交量達到階段性的高峰。
業內人士分析認為，目前到年底的市場成交量，將因 "滬七條"、單身限購等政策收窄，上海市商品住宅成交量相比之前將出現下跌，下跌很大程度上是由於成交結構變化引起的。
徐州
徐州大幅放寬戶型、人群限購"門檻"
每經記者 查道坤 發自南京
據《每日經濟新聞》記者瞭解，徐州市從11月22日開始實施新限購政策，從限購范圍、戶型和限購人群都進行瞭大幅度的放寬，這無疑對地方樓市的成交量將起到刺激作用。
在房地產行業專傢李智看來，徐州松綁限購令或將成為三、四線城市的標桿，"一、二線城市和三、四線城市的樓市調控政策將呈現兩極分化的局面，徐州松綁限購令將成為三、四線城市限購松綁的契機"。
據記者瞭解，徐州此次限購令調整，除限購住宅類產品外，主要在購買區域、建築面積、購房人群三大方面做出調整，整體趨向更加寬松。其中，限購范圍的實施區域主要為徐州市的主城區，包括南三環裡、東三環裡、北二環與西二環裡。新城區、經濟技術開發區、銅山區與賈汪區不在限購范圍內。
在限購人群方面，此次限購政策的調整，將實現以傢庭為單位向個人調控對象的轉變。同一個傢庭內，凡年滿18周歲子女的購房資格將不受父母擁有房產的影響，仍可以獨立擁有購買房產的資格。而老版的調控令，明確徐州市戶籍居民的傢庭，或傢庭成員之一為本市戶籍居民的傢庭在受限之列。
李師傅是老徐州人，他認為限購政策的調整，解決瞭自己兒子的婚房問題，"現在兒子在新城區工作，今年到瞭結婚年齡，想在新城區買房，按照老版限購令，根本就不可能買房，但是新的限購令就解決瞭這個問題。"
徐州一傢房地產企業總經理徐林表示，徐州新版限購令讓更多的人具備購房資格，短期內可以擴大需求，刺激樓市成交量，但是並不會快速抬高房價。"徐州限購令雖然松綁，但信貸政策依然是收緊，並且價格備案制度依然沒有改變，所以對房價的影響有限。"
事實上，徐州限購令的松綁並非偶然，在徐州之前溫州、蕪湖和舟山紛紛放寬限購政策。"三、四線城市放寬限購政策，主要原因是一、二線城市量價呈現增長態勢，但是三、四線城市則較為平淡，甚至出現庫存積壓情況。為瞭緩解這一情況，這些城市出臺新的政策是無奈之舉，以刺激購房者購房，消化樓市庫存。"房地產行業專傢張輝對《每日經濟新聞》記者說。
房地產行業專傢張建初則表示，"三、四線城市根據自身的房價水平、市場存量、甚至整體經濟水平等情況，適度調整限購內容，在不越過中央限購紅線的情況下，放寬限購范圍和人群，以達到促進地方樓市積極發展的目的是可行的，未來地方政府對限購政策的放寬將在部分三、四線城市陸續出現。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/08162512486.shtml
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