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  探房價量價將高位徘徊?

  ---合富輝煌房地產市場研究部首席分析師黎文江

  合富輝煌分析人士指出,"雙向調控"是以差異化的調控作為基本思路確立,一線城市繼續面對高壓政策,對於房價漲幅大的城市,未來調控將繼續保持高壓。對於房價下行壓力大的城市,國傢層面有可能允許地方層面放寬地方政策執行,甚至在2014年內提早退出"限購"體系。

  廣州市社科院研究員彭澎持有相同意見,他表示,根據李克強總理的工作報告來看,分類調控可能對房價趨穩甚至下降的城市放松調控,即放松限購限貸。對於房價繼續上漲的城市繼續進行調控。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/07572649815.shtml

  據此,龍斌表示,廣州今年整體土地供應量相對較大,而地王是否會繼續出現,要從兩個方面來看:一是市場走向與企業資金狀況;二是出讓地塊所處地段等方面具體情況。總的來說是"優質地塊價格不會低。"

  "雙向調控"是政府"求穩"的措施。寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為,采取雙向調控,表明房地產市場整體情況不是太好,所以才會采取這種"有保有壓、蓋帽兜底"的雙向調控方式,即"有打壓又有托抬"。

  房產稅年內難出臺板橋法拍撤回

  今年的兩會中,全國政協委員、住建部部長薑偉新不經意間透露出四個字"雙向調控"引發瞭各方關註。全國政協委員、住建部副部長齊驥就"雙向調控"進行解釋:雙向調控亦可稱分類指導,即對一線城市繼續增加供應,抑制投機投資性需求,限購政策不退出,而對於庫存量比較大的城市,要控制供地結構、供應結構。

  合富輝煌房地產市場研究部首席分析師黎文江表示,不動產登記還沒開始,房產稅還在研究階段,起碼要四年後才有可能在全國范圍內征收。同時他認為,房產稅出臺的話,限購就會退出房地產市場。"房產稅可以替代限購政策,抑制投資需求。但就目前來說,房產稅還未出臺,對樓市影響不大。"

  李克強總理代表國務院向大會作政府工作報告時表示,要完善住房保障機制,將加大保障性安居工程建設力度,今年新開工700萬套以上。同時還表示,針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。

  全國人大常委會法工委副主任闞珂在會上透露,目前房地產稅已由全國人大相關工作部門和國務院相關機構共同起草。但政協委員賈康認為,就國內現實情況來看,短期內不會采取普遍征收的模式。

  韓世同認為,兩會總體要求增加中小戶型產品的供應量,但是市場是否會應聲增加,關鍵取決於市場的情況。若市場逐漸惡化,開發商會壓縮投資開發。

  合富地產經濟研究院院長龍斌表示,目前來說,房地產稅的制定對市場更多的是"心理影響",實際影響還要等房產稅真正出臺。

  韓世同則認為,兩會的相關言論不能成為房價上漲的理由和依據。若無實質性投資推動或舉措,市場不可能改變目前的趨向。像杭州個別樓盤房價大幅下降的情況,廣州近期也出現瞭。"以價換量"幾乎是一種必然的選擇。"房價總體是趨降的,因此要防止房價暴跌,尤其在一線城市。"

  根據合富輝煌對廣州3月份供應量預測分析,廣州3月推貨中,中小戶型占比約占總數的3/4,其中100平方米以下戶型占總數的54%,100-120平方米戶型占總數的20%。



  根據合富輝煌房地產市場走勢分析,近期房地產市場狀況方面,銀行收縮信貸,預計後續時間社會流動性偏緊格局難改;今年1月房價環比下降的城市有所增加,但上漲城市仍占絕對多數。

  另據合富輝煌房地產市場走勢分析報告,今年內國傢層面仍以相關準備工作為主,"房產稅"難在年內開征。但作為"房地產稅"征收基礎的"不動產統一登記",很有可能在年內取得進展。

  對此,彭澎分析表示,增加中小戶型的供應是一直以來的政策,但是李克強總理繼續強調,則表明各地方政府需更嚴格執行。"700萬套保障房計劃,加大對棚戶區的改造,就廣州來講,三舊改造新一輪的啟動可能會加快,另外,提出共有產權房的供應,這個可能會促使廣州重新啟動恢復經濟適用房或者是限價房的建設和供應。"

  "從目前來看,因為要開征房產稅而急於出貨的業主占比相當少。"合富置業麗江分店經紀告訴記者,目前二手盤源增加主要是季節性正常增加,想在高位期出貨。

兩會後雙向調控步伐將近 一線城市限購政策難退

  成交量方面,方圓地產首席分析師鄧浩志認為,今年市場在去年量價齊漲後處於高位盤整階段,從去年四季度開始,受各種因素影響,市場成交量有一些萎縮。而"兩會"後,廣州樓市成交量維持現狀是主流。

  鄧浩志表示,資金比較緊張的項目,或是供應量比較大的區域,在接下來的4月份可能會繼續有"以價換量"的情況出現,在這種情況下青埔二胎,成交量可能會上升。

  不少細心的人發現,李克強所作的全國兩會政府工作報告,隻字未提"房價"。對此,不少業內人士指出,本屆政府不提房價調控目標,主張讓房地產逐漸市場化。

  測供應量限價房建設可能重新啟動

  對於房價走勢,龍斌認為,房價在短期內還是會維持比較平穩的狀態。但個別房企由於急於回籠資金可能會采取一些促銷手段,這是市場恢復到正常狀態的一個正常舉動。他預測,到五一黃金周期間,一手房市場成交活躍度會增加,若信貸方面的政策同時放松,今年底廣州房價可能會有小幅度上升。

  而廣州市房協日前發佈的報告則表示,今年新一屆政府在房地產調控上已經出現在思路和方法上的重大調整,預測今年廣州樓市上半年供求平衡,量價將在高位徘徊。"下半年隨著眾多新增供應的入市,樓價將略有增長,但漲幅將低於去年。"

  至於哪些城市樓市政策趨緊,韓世同認為,根據相關資料,需要向下調控的大概包括北上廣等一二線樓市較熱的城市,政策對此類城市的調控可能趨緊,而樓市相對較冷的三四線城市,則采取放松調控的做法。"但是,三四線城市本身並沒有太深的調控,即使放松調控,也許對三四線城市的刺激可能也並不大。"

  察地價"優質地塊價格不會低"

  進入2014年僅2個月,地王頻繁出現,導致廣州賣地達244億元,這令不少人擔心,今年是否又將會是一個"地王年"?合富輝煌監測顯示,20個重點城市從去年三季度開始土地市場成交熱,成交金額不斷走高。四大一線城市土地成交金額在去年同比增長150%-290%,地塊高溢價特征顯著。萬科去年拿地金額更首次破千億,萬科、佳兆業、綠城、金地、雅居樂等增幅高達100%-588%。

  根據廣州市國土房管局二月初發佈的2014年土地供應計劃,廣州今年的宅地與商業服務業用地的計劃供應量合計將達11.75平方公裡,比2013年增長22.8%。

  看政策房價下降城市或取消限購

  而韓世同則認為,"房冷地熱這個現象最終不會導致房熱地熱,而是可能導致房冷地冷。"他認為,如果在經濟走勢全面上行的情況下,地熱會導致房熱,地價會推高房價。但在經濟下行的周期裡,房價在市場上沒有支撐難以上漲,地價推得比房價還高,也較難導致房價跟著升高。

  不動產登記還沒開始,房產稅還在研究階段,起碼要四年後才有可能在全國范圍內征收。

內容來自sina新聞





  限購政策會不會取消?房產稅是否會出臺?房價會不會大跌?......隨著全國"兩會"的閉幕,樓市走勢成為業界探討的焦點問題。有不少業內人士認為,那雙"有形"的調控之手即將遠去,取之而來的是住建部部長的"雙向調控"。但也有業內專傢指出,今年廣州一手房價或將持續上揚,但漲幅或明顯縮小。

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