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內容來自sina新聞

廣州危險土地誰陷入 花都困局

  廣州的土地交易市場今年表現尤為激進,屢屢刷出高價地,然而,郊區土地市場則透露出轉折的信號。

  "一邊是地王,一邊是流拍,花都土地市場已開始式微。"華南某房企人士如此總結花都土地交易市場的"風向"。作為廣州樓市的主力軍,花都區域地塊不斷受到開發商熱捧。然而,在近日的土地交易中,多個開發商也認為其開發前景已遇上瓶頸。該區火熱的開發局勢可能隨時生變。

  事實上,在全國多個非一線城市中,陷入"花都困局"的個例並不少見。多位房企人士認為,在短期來看,一線城市的土地價格將會繼續上漲,樓價上漲已是大概率事件,但部分三線城市由於缺乏足夠需求,且供給無法消化,所以此前拿下的高價地的消化能力會衰減,開發商對後市也會更為謹慎。

  地王與流拍共存

  對於花都土地市場的變化,有多傢房企從事投資開發業務的人士告訴記者,近期李嘉誠出售廣州市中心一大型商業項目,加速瞭開公司信貸怎麼貸款比較會過件發商對"搶地潮"的重新審視。

  近期,花都推出瞭4宗地塊,但這4宗地塊結果迥然不同。9月中旬,在土拍會期間,綠地奪得其中1宗地塊,同時以4.78億元、6131元/平方米的樓面價,刷新瞭該區域自2007年以來的單價地王,溢價28%。而另外3宗地竟出現2宗底價成交,1宗流拍的結局。

  上述華南某房企人士觀察到一些細節,在開拍前,底價成交的兩宗地塊各自隻吸引瞭一傢房企報價,而流拍那宗地塊竟無人競買,"事實上,這幾宗地塊所處的地理優勢、開發前景還是可以的,按以往先把項目開發好,再等待開發,坐擁資產的投資理念不同,如此的結果則意味著,房企對未開發的片區變得更審慎瞭。"

  綠地在爭奪該地王地塊時,遇上瞭萬科和越秀。不過,這兩傢資金雄厚的房企經過數輪舉牌後,並沒有表現出與綠地力爭的態度。有業內人士認為,萬科和越秀並不看好該地塊被刷新高價位之後的價值。

  廣州某房企從事投資開發業務的人士向記者分析,按萬科和越秀的舉牌價位,該項目的產品單價約為1萬,上浮空間在每平方米2000至3000元,這兩傢房企可能並不看好該區域的房價在突破1萬以後的前景。

  有業內人士分析,此次綠地拿地價格每平方米6131元,目前花都的產品維持在1萬元左右,如果按照這個價位,綠地拿下的該地塊盈利不高,甚至可能會虧本。

  "所謂的地王價有些虛高,綠地有另外一番打算。"花都區政府相關部門知情人士透露。他分析瞭綠地的"一盤賬",稱,"這是綠地首次進入廣州花都區,如果單純考慮一宗地塊的利益,肯定不劃算,應該將未來可獲得的土地儲備權益考慮在內。"

  "價值窪地"的天花板

  數據顯示,今年花都共出讓瞭4宗住宅用地,其中雅居樂地產以7.9億元拿下花山鎮106國道以東地塊,樓面價每平方米2844元,保利地產以最高限制地價4.78億元和配建400平方米保障性住房,拿下瞭位於花都中心區域的新華鎮九譚村地塊,樓面價每平方米4500元,創造瞭花都區此前的最高價位。

  而綠地拿下的地塊為今年花都出讓的宅地中單價最高的一宗,該地塊規定中小套型(90平方米以下)比例不少於30%。

  "花都區的'地王'價位被迅速拉高,樓面地價從每平方米4000多元,刷新至超過6000元,增幅明顯。"某知名上市房企廣州分公司負責人分析,但他更多的是擔心花都區域的"天花板效應"。

  事實上,在廣州政府、開發商以及業內人士的眼中,花都區一直是廣州樓市的價值窪地所在。

  從花都的房價來看,雖然花都區部分中心區域商品房的單價已經達到1.2萬,然而,房管局數據顯示,花都區今年前7個月住宅網簽均價為每平方米9305元,為廣州樓市實質性均價仍未破萬的區域之一。作為廣州的副規劃中心,這樣的房價卻僅為廣州中心區的四分之一。

  此外,在剛需、被廣州市區限購政策擠出的購房需求等因素的支撐下,花都區一直是廣州的成交主力軍。根據經緯行的統計數據,今年上半年,花都區成交面積為98.42萬平方米,為廣州市最高,占廣州十區總成交面積的25.32%。

  與此同時,花都區商品房的供量在全廣州總供量中占比較大。最近一周,廣州十區二市共斬獲10張預售證,其中,此次郊區的1347套房源即將入市,花都單區便占瞭1074套房源,占比79.73%。

  不過,包括合富輝煌首席分析師黎文江,保利地產等多傢知名房企相關人士在內的眼中,花都區陷入瞭供過於求的困局。

  數據顯示,進入今年下半年,花都在售餘貨為11722套,下半年預計新推貨量為8545套,兩項數字均為全市第一。此外,花都20267套的總貨量占瞭廣州全市總供應量的27%。

  據中介機構合富輝煌的計算,花都區下半年存貨中,為平均每套的戶型面積達到141平方米大戶型產品。新貨加上存貨,花都下半年的供應量接近2萬套,而上半年該區域的成交量僅為8728套,供需嚴重失衡。

  "花都困局"不是個案

  事實上,類似於花都區的困局,在全國多個曾被視為"價值窪地"的三線城市中並非個案,其負面效應也逐漸顯現。今年以來,不論在土地市場還是樓市戰場,一線城市和三四線城市的市場會持續分化的趨勢並沒有消停。

  德佑地產營運部區域總監張劍東指出,一線城市供不應求,銷售狀況良好,大型開發商對一線城市樓市的前景十分看好,所以爭相拿地。三四線城市的人口導入沒有那麼高,新建商品房的消化速度不快,很多地方的空置率很高,而一線城市的需求則越來越旺盛,供求關系決定瞭市場走向。

  仍以廣州花都為例,供過於求的效應已經延伸至土地交易市場上。5月28日,由花都區政府主辦的花都專場土地推介會召開,向全廣州所有企業推介其第一批共14宗土地。

  一位參與該推介會的房企人士表示,從花都政府人士處瞭解得知,花都區的推地需求強勁,政府認為房地產發展並未飽和,所以希望通過多重優惠,吸引開發商前來投資,但房企方面反應並不強烈。

  隨後的7月8日,廣州市的花都區賣出瞭今年的第一批住宅用地,卻並未使開發商有積極的響應。

  在9月25日,國土資源部召開部分城市房地產用地管理和調控工作座談會上,國土資源部副部長胡存智也表示,必須看到所謂"地王"出現後面的復雜因素,包括房價連續上漲、量價齊升,房企回籠資金較快,拉動瞭房企對土地的需求;一些大型房企出於提前搶奪定價權等種種考慮,加上自身實力比較雄厚,加大瞭對優質地塊的爭奪力度;一些地方政府默許甚至助推出現高價地,影響市場預期,抬升房價地價;一些地方在債務壓力下,集中推出優質地塊,忽視瞭有關均衡供地的要求。

  在采訪中,多位房企人士雖表示樓價上漲已是大概率事件,但對於非一線城市高價地的未來仍持保留態度。萬科總裁鬱亮曾向本報記者表示,對高價地持審慎態度,他認為在部分區域,土地價格的上漲空間有限,開發商很難保證這些項目一定會盈利。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-28/08252434778.shtml
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