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??購房過程中僅交瞭1萬元定金，但約定任意一方毀約就得賠近22萬元違約金(詳見南方都市報5月23日報道)。看似很“保險”的合同，實際履行中並不一定得到支持。上月中旬，越秀區法院判決該起合同違約方隻賠償1萬元違約金及1萬元律師費，事因違約方的丈夫並不知道其賣房且不同意賣房，以致合同無法履行。

??約定違約責任為總樓價的20%

??現年58歲的林小姐1977年與澳門人施生結婚。2008年，她在廣州站西路購入一套房，建築面積92.1平方米，房產證登記在林小姐一人名下。2010年，林小姐定居澳門。

??2014年1月8日，林小姐與湛先生簽訂房屋買賣合同，約定以109.5萬元賣站西路房子。約定購房定金為1萬元，林小姐在2014年1月20日提前還貸；湛先生墊資35萬元做首期購房款給林小姐用於一次性還清貸款，另22.5萬元在交易當天支付，50萬元貸款由銀行直接轉賬，餘款1萬元在收樓時支付；任意一方違約則賠償總樓價的20%。

??不過，林小姐的賣房行為遭到澳門傢人的強烈反對。在當年1月18日和湛先生溝通中，林小姐說其丈夫不肯到廣州簽名賣房，“還錢都還不瞭，房產證也拿不出來”。林小姐最終未按合同約定去辦理提前還貸贖契，而湛先生原本準備好的購房款也並未按合同約定轉入林小姐賬上。

??2月20日，林小姐委托律師發出《律師函》，向湛先生提出解除三方合同。而湛先生也向法院提起訴訟要求解除合同，並要求林小姐及其丈夫連帶賠償20%的總樓款共21.9萬元的違約金，及其為維權付出的律師費1萬元。

??一審判合同有效，稱約定違約金過高

??在訴訟中，施生表示不清楚林小姐賣房，也未收到妻子林小姐所給予的定金，房產屬夫妻共有，不同意林小姐出售。

??法院審理認為，林小姐和湛先生所簽的合同合法有效，但林小姐的丈夫施生在林小姐簽合同時既沒有明確同意出售，且訴訟中明確表示不同意出售。根據物權法第九十七條“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規定，在施生不同意出售的情況下，合同無法繼續履行，合同目的無法實現，支持湛先生的解約要求。

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??但對於違約責任的認定，法院認為林小姐沒有提前還貸，也未能舉證賣房得到丈夫同意，對合同無法履行負有責任。但由於湛先生從簽合同到起訴後至今實際隻支付瞭1萬元定金，且未能提供證據證明因合同無法繼續履行而造成的實際損失，原要求按總房價的20%付違約金明顯過高，應酌情調整違約金為1萬元為宜。對於湛先生提出賠償1萬元的律師費，法院也予支持。

??今年1月中旬，越秀區人民法院作出上訴判決。對此判決，湛先生表示反對，認為法院“忽視合同簽訂雙方對違約金條款的特別約定”，已於近期提起上訴，繼續要求林小姐按總房價20%賠償，共賠償22.9萬元(其中1萬元為律師費)。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/07515969250705608065072.shtml

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