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以房養老需謹慎 遺贈扶養協議存瑕疵
當社會各界還在論證"以房養老"是否可行時，很多老人們已經嘗試利用房子解決自己的養老問題，但由於相關制度的不完善以及法律知識的匱乏，一些老年人非但沒能安享晚年，反而惹上瞭無窮的煩惱。
豐臺區檢察院民行處自2010年以來辦理瞭22件涉及"以房養老"的申訴案件，發現主要有以下三類糾紛：
一是約定不明留下矛盾隱患。此類案件多發於農村傢庭中，表現為老人與傢屬在拆遷補償、房屋買賣、共同出資建房時，沒有對日後房產的歸屬及相關利 益分配進行明確約定，導致糾紛發生，老年人權益受損。如孫某申訴案中，孫某有一兒一女，均已成傢。因房屋拆遷，孫某獲得一套三居室，其將房子登記在兒子名 下並與兒子兒媳同住。後兒子離婚，法院將房屋判給兒媳，導致孫某無房可住。
二是對承租房進行無權處分引發矛盾。此類案件主要緣於具有特殊產權性質的公租房和單位房，老人認為自己居住的房子歸自己所有並有權處分，實際上 公租房、單位房的產權人並不是實際居住人。如張某申訴案中，張父通過書面遺囑將自己與外孫田某共同居住的公租房作為遺產留給兒子張某。張父死後，張某根據 遺囑申請將自己變更為承租人，但張父的遺囑因無權處分而無效，外孫田某是張父生前的唯一共居人，最後由田某承租瞭該房。
三是遺贈扶養協議存在瑕疵。此類案件主要發生在非傢庭成員之間。如聞某申訴案中，聞某夫婦與保姆平某簽訂房屋買賣合同，約定以房子折抵保姆工資，平某負責兩位老人的生養死葬。雙方將房屋過戶後，平某隨即將房屋賣與第三人並攜款而逃，下落不明，導致聞某夫婦錢房兩空。
上述糾紛產生的原因在於：一方面部分老人缺乏基本的法律常識和防范意識，訂立瑕疵遺囑或協議，使自身或其他利益相關人員權益受損，難以達到以房養老的目的。另一方面相關制度的不完善導致某些糾紛的處理無法可依。
近十年以來，由於二胎車貸二胎年息市場經濟的迅猛發展和房屋政策的劇烈變化，讓相關法律法規先天的滯後性暴露出來。如土地管理法實施前的農村房屋買賣行為該如何定義問題、受贈人是否應該償還贈與人之前支付的裝修費用問題等，相關法律都未作出明確規定。
我國正步入老齡化社會，在大力推進"以房養老"之前，還應當建立健全我國的社會保障體制，探索適合不同老年群體的養老助老舉措。通過借鑒國外成 功經驗，結合國內和區域實際，根據城鄉老年群體居住環境的差異性，探索實行有針對性的以房助養措施。與此同時，做好面向老年人的普法宣傳工作，深入社區街 道，以百姓喜聞樂見的法制講座、宣傳欄等形式宣傳相關法律規定，提升老年人的法律意識和防范意識，切實保障老年人的合法權益。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-30/09012472917.shtml
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