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內容來自sina新聞

土融新北烏來土融聶日明專欄福州市有錢統購商品房嗎?

??福州市政府近日下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見》,要求由各區政府指定一傢國有企業,統購商品房和安置房,以解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。文件規定,統購商品房的價格原則上低於市場評估價格的15%以上。

??由政府(或其轄下的國企)統購商品房,除瞭福州以外,四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省區也在試點實施。住建部1月6日出臺《關於加快培育和發展住

房租賃市場的指導意見》,鼓勵開發商售轉租、地方政府回購商品房,尤其是三四線城市,希望以此消化目前房地產市場高企的庫存。

??按照

住建部的精神,三四線城市,房地產庫存水平很高,棚戶區改造後為被征收房屋的群眾再建新樓已無必要,政府直接回購存量商品房,既安置瞭群眾,又消化瞭庫

存,一舉兩得。政府回購商品房,還可以托住三四線城市持續下滑的房價,激活交易量萎縮的房地產市場,讓資金鏈緊繃的開發商緩一口氣。

??問題是,政府安置被征收傢庭的新房,一般在郊縣集中開發,或者給予貨幣補償,成本相對較低。現在商品房賣不出去,政府想把商品房回購賣給征收安置傢庭,首先

就面臨著補償過高的問題。去年11月,福州晉安區的連潘棚戶區改造,征收總戶數高達6700戶,占總套數的21%。僅這一個項目,按每1萬元/m2單

價,就需要79億元。福州市2013年的公共財政用於保障性安居工程,總計才14.38億元,福州市政府性基金收入(土地出讓金為主)509.53億元,

而支出高達515.25億元,收支已經失衡。任何補償標準的提高,都將極大地侵蝕政府土地財政的凈收益。賠本的買賣政府怎麼肯幹?

??其次,三四線城市的商品房市場原本就在衰退,市場交易量萎縮到歷史低點,如福利分房成為主要的住宅配置機制,必然進一步擠壓商品房的正常銷售。以福州市五區

為例,據克爾瑞計算,目前可售套數需要17個月消化,每年不過消化2.2萬套,而一個連潘項目就八德土地貸款房貸需要回購6700套。如果住房市場不增長或增速放緩,現有

土地財政的機制也將走到終點,這個時候,政府也將不再有動力進行土地開發,棚戶區改造如何能持續?因此回購商品房恐怕更多是一種托市行為,象征意義大於實

際行動。

??從具體操作來看,征收安置傢庭與商品房原本的買傢定位不同,對於動拆遷傢庭來說,也未必合適,新城建設與舊城改造以後,原

住民低成本的生活環境已經消失,他們往往承擔不起新小區的生活成本。動拆遷戶集聚也會嚴重影響商品房的正常銷售,擠出真實的商品房買傢。同一區域內,如何

平衡商品房購買者與分房傢庭的沖突,會成為持續的社會問題,不少地方在商品房旁配置保障房,已經出現兩方業主沖突的現象。

??令人擔憂的是,如果政府回購商品房進行再分配,會形成不小的福利分房市場,每年新增的保障房規模高達700萬套,現有房地產市場的庫存也不過如此。福利分房時代面

臨的問題會一一重現,如政府如何決定收購什麼樣的商品房?政府成為最大買傢建地貸款新北新莊建地貸款,商品房市場的效率如何體現?如何規避政府官員在項目挑選、分房時的權力尋租?

限於政府財力,房屋供給遠慢於市場的需求,等等。20年前,我們吃過的政府建房、分房的苦,今天要再吃一遍嗎?


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/06095967775459197633317.shtml

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