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  盡管就業數據比較穩定,但其變化具有滯後性。若房地產加速下滑,全社會生產、投資和消費也將會下滑,主要集中於第三產業的就業率下滑是必然的。因此,在 繼續保持貨幣政策定向寬松總基調不變的情況下,未來將致力於如何完善穩增長政策,特別是保持房地產這個超大體量建融彰化芳苑建融的產業不至於出現失速式下滑。

  9月份樓市之所以未能延續7、8月份的企穩局面,一個原因是開發商"以價換量"的積極性在減弱,制約需求釋放。事實上,一線城市住宅需求很大,但房價高 是制約需求釋放的主要原因。因此,二季度房企采取"以價換量"的策略時,市場成交開始企穩,特別是下半年"微刺激"轉向"新常態"後,很多樓盤實質性降 價,帶動7、8月份主要城市的樓市企穩。但是,由於過去幾年主要城市地價上升快於房價,融資成本很高,營銷和人力成本也在上升,再加上貨幣政策全面寬松的 呼聲很高,政策不斷"吹暖風",銷售量一旦有所回升,房企"以價換量"的積極性就開始減弱,期待過去救市政策重現。

  另一方面,主要城市土地市場溢價率盡管已降至10%左右,但主城區土地供應近乎絕跡,供應主要分佈於城市邊緣,土地品質與2012年之前不可同日而語, 而地方政府不願意在土地價格上讓利,新增土地開發成本在上升,開發毛利率前景不樂觀。因此,在消化庫存成為主題、市場前景不明朗的情況下,房企補充後續土 地庫存的動力不足,縮減拿地和新開工是當前房企"過冬"的不二選擇,這也對推盤和消化待售商品房造成影響。

  進入下半年後,限購和限貸政策寬松與房企大面積"以價換量"形成疊加,主要城市的樓市在7、8月份弱勢企穩,但這並未減緩全國樓市加速下滑的態勢。今年 1-8月份,全國商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點,其中住宅銷售面積下降10%。9月份前兩 周,主要城市並未延續8月份回升的勢頭,環比8月周均下降11.2%。其中一、二、三線城市同比分別降35.5%、15.3%和13.8%,環比8月周均 分別下降20.8%、2.4%和16.4%。因此,預計9月份的全國樓市銷售同比降幅會繼續加大。

  因此,未來在住房消費領域的刺激政策會加碼。一方面,目前60%的銀行在首套房貸上仍堅持上浮5%-10%的利率政策,較高的按揭利率未來會趨於下降。 另一方面,大城市被抑制的住房需求會繼續釋放,前期調整限購政策(主城區繼續限購,但外圍已經松綁)的城市可能將全面退出限購。此外,由於目前銀行信貸和 社會融資增速全面回落,房企融資渠道將進一步擴容。

穩增長不可任由房地產失速下滑

內容來自sina新聞

  因此,我們看到,雖然去年同期基數較低,且棚戶區改造開工強勁,但8月房地產新開工面積同比增速放緩至6.2%,住宅新開工面積降幅維持在兩位數。拿地 和新開工迅速放緩,導致1-8月份房地產開發投資增速比1-7月份回落0.5個百分點,回落幅度創今年新高,累計增速創2010年以來新低。8月當月房地 產投資同比增速進一步跌至10%以下,為兩年半以來的最低值。房地產活動疲弱抑制瞭建築材料、汽車、傢具及傢電產品等的需求和生產,拖累制造業投資同比增 速進一步放緩至11.3%,為近10年來的低點。進一步推理,8月工業增加值的同比增速放緩至6.9%,為2009年3月以來的最低值,與樓市下滑直接相 關。

  房地產一頭連著生產和投資,一頭連著消費。房地產下滑加速,一方面將惡化生產和投資,8月份與房地產密切相關的平板玻璃、水泥、粗鋼、鋼材產量增速都比 7月回落不少,制造業投資、工業增加值增速下滑也與此相關;另一方面,房地產加速下滑將惡化消費。8月份,與房地產相關的消費全部下滑,傢房屋二胎銀行利率用電器和音像器 材、傢具、建築及裝潢材料同比增速分別為9.7%、13.3%、12.5%,分別比7月回落瞭2.9、3和2.4個百分點。

  因此,在穩增長框架中,未來房地產的地位將上升。8月份,盡管社會消費品零售總額同比名義增長11.9%,創2011年3月以來的最低水平,但主要受房 地產的拖累。而食品飲料、藥品、通訊器材、金銀珠寶、互聯網等領域的銷售繼續好轉,這意味著消費者加杠桿的空間依舊很大。相比較上半年"微刺激"政府加杠 桿而言,不管從效率還是風險考慮,下半年從居民加杠桿角度來出臺政策的效果會更好。



  未來管理層在樓市政策上的思路是,通過刺激銷售,輔之以房企"以價換量",有效促進去庫存,緩建房企資金鏈緊張的狀況,從而促進房企加速拿地和新開工, 一方面穩定投資增速,另一方面為政府續建基建投資提供資金支持。若投資不至於出現下滑失速,就為"調結構"和"促改革"創造瞭空間。近期財稅改革、戶籍改 革、科技創新、國有企業改革等試點或總體方案陸續出臺,也就有瞭推進的空間。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08022916410.shtml

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