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??3月30日,財政部發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,為“3·30政策”助一臂之力:個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。此次調整,將過去的5年轉變為2年,進一步刺激住房銷售市場。

??改善型住房享政策紅利

??“現在的目的,不是希望房地產行業成為一個支撐產業,再次拉動中國經濟;而是房地產作為過去的支柱產業,今天不能因為這個支柱的倒塌而影響整個中國的經濟大樓。”孫立堅表示,“總之就是要盤活存量,隻有存量盤活好,才能夠用好增量。”

??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,過去很多購房者礙於此類住房的營業稅成本,隻能將此類住房以五年的期限進行持有,這會阻礙住房市場的成交和房產資源的流動。而現在改變為兩年,使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放,即可以將部分住房進行拋售,從而換購相應的更大戶型的住房。

??一線同比增幅下滑 二三線抬頭

???3月30日傍晚,央行、住建部、銀監會聯合發文,二套房最低首付款比例調整將不低於40%。經過政策調整之後,房貸政策的寬松程度回到瞭2010年4月“國十條”之前。營業稅的寬松程度回到瞭2009年水平。

??時間縮短三年,是對二套房市場的極大鼓勵。二套房市場的交易情況往往影響著一套房市場的活力,目前,不少二套房集中在投資客手中,大量庫存得不到釋放,市場活力被壓制。此次稅費政策調整的背後,體現瞭住房市場金融財稅政策的優化,對於鼓勵市場成交以及市場信心提振起利好作用。

??據易居房地產研究院調查顯示,2015年3月份,其監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬平方米,環比增長71.2%,同比增長8.3%。2014年下半年,30個城市成交面積逐月攀升。2015年1-2月份房企推盤力度有所減弱,市場成交量隨之下滑。到瞭3月份,隨著市場預期的轉變,購房者入市節奏開始加快。尤其是在3月30日央行、財政部等出臺新政策後,次日即31日部分城市成交量更是有瞭明顯上升。這使得市場成交出現瞭比較明顯的環比上漲態勢。在30個城市中,有28個城市的成交量出現瞭環比增長態勢。

??限購松綁,二套房貸款利率下調,“松綁”政策陸續出臺,樓市是否會回暖,房價是否又要大幅度上漲是社會的共同疑問。孫立堅在接受理財周報采訪時認為,“樓市是否能進入一個大牛市尚且難以下論,一個原因在於現在貨幣政策還是趨於較穩健的,另一個原因在於市場投資的熱點部分已經在股市當中,樓市的一些庫存尚未消化完,所以樓市價格還要向上走就有點困難。”

??仲量聯行華東區研究部總監周志鋒指出:“中國各城市的樓市基本面有很大的差異。大部分二、三線城市目前庫存巨大,未來新增供應也是非常可觀。開發商在這些城市還是應該繼續將重點放在去庫存方面,而非考慮提高售價。”

??“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%。”四成比例的首付無疑是本次政策的最大亮點,過去6-7成的首付在一定程度上壓抑著住房交易,降到四成則大大降低瞭首付比例和壓力,成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。

內容來自sina新聞

??地產股按說有一個不錯的故事。然而,兩部委發文竟也拉不動地產板塊,有些動人的故事最終或以眼淚收場。

??次日,申萬房地產指數早盤大幅高開近3%,以5271.18點創7年新高,此後峰回路轉,指數全天出現兩輪明顯下挫,最後以1.72%跌幅收場。

房地產故事盤活存量是要義 地產股走勢激

??但調查同樣指出,3月份,一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢並不一致,二三線出現抬頭,而一線則有所下降。其中,一線城市的同比增幅由2月的1.9%下滑至-5.6%,二線城市由2月的-13.6%上升至9.9%,三線城市則由2月的-13.7%上升至19.0%。

??“一二線城市的剛需非常旺盛,存量還是很大。”孫立堅對理財周報說道,“現在很多一二線城市有價無市的局面會在新政當中得到改善。一二線城市可能還有向上力量,但這個力量不可能像前幾年那樣瘋長;三四線城市向上力量就少很多。向上力量的源泉更多來自於剛需。”

??盤活二套房市場存量

??個人住房轉讓營業稅的調整讓手裡有房子的人,不會因為交易的成本太大而沒辦法交易。通過把房子讓出來,將有價無市的局面打破,房價也可能通過讓出二套房走向向下調整的格局。同時,房價向下調整的壓力又有剛需來支撐,不會大幅下調,最終實現一個穩定的格局。

??新政公佈兩小時後,上海一改善型樓盤負責人表示,決定將樓盤售價每平米提高1000元。廣州番禺中原地產一中介表示,已有業主聽聞消息迅即返價30萬,其房產總價約200萬。當晚,各大券商紛紛緊急召開地產電話會。

??此次“3·3新北板橋農地貸款0政策”的出臺,確實為樓市稍許松瞭些“綁”,但並非所有人群均能享受政策福利。土融新北八里土融

??“通過首付的降低,讓二套房由投資屬性盡快轉變成消費屬性,讓有剛性消費需求的人去接盤,否則空房壓多,投資客的錢出不來。錢進不瞭股市,無法流通,資金運用效率太低,需求就帶動不起來。”復旦大學金融研究中心主任孫立堅說道。

??嚴躍進表示,“在政策釋放春風的情況下,也有一些未解決的問題。比如此次政策的重心明顯是偏好改善型購房需求的,即利好面主要針對的是此類需求。而對於剛需購房者,關懷力度相對欠缺。”

??此外,雖然政策對改善型購房者有利,降低瞭購房門檻,但在付諸行動時,購房者也需提前算清一筆賬。嚴躍進算瞭這麼一筆賬,一套200萬的房子,按7成首付,20年還貸期限來算,所需還款總額為102萬元,購房總額242萬元;同等條件下,按4成首付算,所需還貸總額增加至205萬元,購房總額285萬元,多支付43萬元。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/08565991010474169519290.shtml

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