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內容來自sina新聞

高庫存致房企提價難

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  房企的暖冬終於來瞭。

  低迷很長時間之後,在一系列利好政策的持續刺激下,樓市成交開始在四季度全面回暖。中國指數研究院11月發佈的統計數據顯示,10月份,重點監測的42個城市成交總量環比增長12.6%,在"9·30"新政頒佈之後,樓市成交量立即創下年內新高。

  在行業整體回暖的情況下,上市房企龍頭銷售明顯好轉,招保萬金10月份的銷售額增幅超過兩成,許久不見的日光盤再度浮現。在距離全年大考僅剩不到兩個月之際,房企龍頭開始全力沖刺,以求達成年初設定的全年銷售業績。

  臨近年底,樓市出現的銷售反彈是否意味著房地產行業開始真正回暖,翹尾行情是否地產股的強心劑呢?

  樓市回暖

  樓市"銀十"強過"金九"的現象並不新鮮,2014年也不例外。

  根據相關單位發佈的數據,10月份,42個城市成交量達2416萬平方米,環比上月增長12.6%,雖然較2013年同期仍有所下降,但仍創年內最高水平。可見,在"9·30"新政後,房企銷售情況明顯好轉。

  上海相關房地產研究院發佈的數據也顯示,其監測的30個典型城市新建商品住宅面積成交量目前已連續4個月出現環比正增長態勢;其中,10月份成交面積為1837萬平方米,環比增長24.3%,成交量已經創下瞭年內最高。

  從公佈的月度銷售新屋土地貸款房貸數據看,房企龍頭銷售穩步攀升。保利地產也追隨萬科的步伐,邁入瞭千億房企軍團。10月份,保利地產實現簽約金額150.88億元,同比增長25.1%,也正是憑借10月份的強勁數據,保利地產2014年1-10月份實現簽約金額1068.80億元,正式實現瞭銷售破千億元。

  作為行業龍頭,萬科A在10月份實現銷售面積190.6萬平方米,銷售金額220.9億元。2014年1-10月,公司累計實現銷售面積1454.4萬平方米,銷售金額1711.4億元,而公司在6月份就已經實現瞭千億元的銷售金額。

  保利地產和萬科A成為截至目前A股僅有的兩傢2014年銷售額已經破千億元的房企。

  與銷售的回暖相對應,房企的拿地熱情也開始升溫。根據中原地產市場研究部的統計數據,10月份,一線城市土地成交27宗,合計成交規劃建築面積293.96萬平米,雖然由於長假影響使得成交面積低於9月份,但成交均價則創下僅次於1月份的2014年第二高,房企的拿地熱情明顯提高。

  實際上,一系列政策的松綁是樓市回暖的主要推動力。

  從取消限購到住房公積金調整,直至央行9月底的新政 "認貸不認房",在政策暖風頻吹之下,樓市終於在10月份全面反彈,甚至部分房企醞釀漲價的傳聞也不絕於耳。

  除此之外,原本已經退出綠城的宋衛平此時又計劃重新回歸。2014年5月,宋衛平將綠城24%的股份以50億元左右的價格轉讓給融創,轉讓完成後,融創與九龍倉並列成為綠城第一大股東,但由融創出任管理者的角色。如今不到半年時間,宋衛平就"反悔"瞭,官方公告雖並未出爐,宋衛平回歸卻已經是板上釘釘。

  政府這隻"有形的手"一直在房地產行業發揮著舉足輕重的作用,政策松綁直接改變瞭市場預期,而且隨著年底臨近,房企沖刺業績也必然會加大銷售力度,樓市出現回暖並不奇怪,這種翹尾行情或許還將延續。

  但樓市回暖並不意味著房企會重現當初的好日子,諸多房企大佬已經放言,"房地產黃金時代已經結束,白銀時代來臨。"

 房企業績壓力

  2014年初,多傢房企都對自身全年的銷售目標做出瞭不同的解讀。其中,萬科A、綠地和萬達的目標定在瞭2000億元以上,中海地產、恒大地產和碧桂園則希望實現超千億元的銷售目標,其餘一線房企也都定下瞭兩位數以上的增長目標。

  房企的底氣來自上一年的好成績。2013年,大部分房企都完成瞭銷售目標,其中萬科A、保利地產等房企年銷售額均突破千億元,而且早在2013年11月份,眾多房企就已經完成瞭銷售目標,部分房企甚至放緩新樓盤的開盤節奏,有意將銷售額推遲至下一年。

  但這樣的好場景如今已不復存在。2014年前10個月,鮮有房企提前完成年度銷售目標,完成度在八成以上的房企也是屈指可數,而2013年同一時間,不但有數傢房企完成年度目標,部分房企也已經完成瞭九成以上。對於部分房企來說,在僅剩兩個月的情況下,完成2014年的銷售目標恐已經是鏡中花、水中月。

  從目前的情況來看,由於房企面臨業績壓力,緊張的資金面又要求房企加快去庫存的步伐。年底沖刺銷售總量,更多的是房企窘境的體現。

  在申萬房地產板塊的144傢房企中,除世聯行和銀潤投資之外,142傢上市房企的存貨金額合計為2.31萬億元,相對於2013年同期的1.9萬億元增長超過4000億元,漲幅超過20%,明顯快於房地產板塊營業收入和凈利潤的增長速度。而且,即使是環比2014年上半年,房企的存貨也增長1000億元以上。

  從毛利率來看,截至10月底,144傢上市房企平均毛利率為32.99%,而半年報時則為34.19%,2013年三季報時更是達到瞭35.49%。而且,毛利率同比下滑的上市房企近90傢,占比近六成。

  在存貨節節攀升的同時,上市房企高企的負債率也是其年底沖擊業績、加快去庫存的又一原因。

  根據申銀萬國的統計,2014年前三季度A股百強房企累計實現銷售回款5841.08億元,同比下降2.8%,增速大大下降。盡管預收賬款總量仍在增長,但增速已經大幅放緩,其中百強房企預收賬款 8184.28億元,同比增長8.1%,較上年同期下降17個百分點。

  2014年三季度末,A股百強房企加權計算,扣除預收賬款的資產負債率為52.7%,凈負債率大幅上升至103.5%,比2013年同期大幅上升24.6個百分點;而且,上述兩項均為2007年以來的最高水平,表明在銷售下降的情況下,房企的擴張更大程度上是靠增加杠桿。

  瑞銀分析師林翰對小型房企的負債率尤其擔憂。他表示,截至2014年三季度末,小型地產公司的整體凈負債率高達536%,在2013年底449%的高位基礎上繼續攀升,已經到瞭風險極高的程度;同時,小型房企的短期償付比率僅為0.1,反觀以萬科為首的大型公司短期償付比率高達1.75,凈負債率僅62%。

  由於債務規模過大,小型地產公司單純依靠銷售回款已不可能短期解決債務償付問題,隻能依靠借新還舊。其中,小型地產公司前三季度借款現金流入和償債現金流出同比分別增長33%和36%,均維持在高位,還債資金高度依賴新增借款,如貨幣政策持續寬松尚可支撐,但若貨幣寬松停止,則小型地產公司整體恐將面臨相比之前更為嚴重的兌付危機。而大型公司前三季度償債現金流出同比增速為負 11%,應該已經安然度過2013年的償付高峰時期。

  在庫存壓力加大、負債率高企的局面下,以價換量成為房企不得已的選擇。雖然銷售回暖,部分房企也曾暗自提價,但房價整體上並未大幅反彈。中國指數研究院的數據顯示,10月份百城住宅均價環比、同比首次出現雙雙下跌。

  千方百計去庫存

  高企的庫存成為上市公司的"阿喀琉斯之踵",臨近年末,在利好政策"護航"下,房企必將加快推盤節奏,為本年業績做最後沖刺。

  如前所述,三季度末上市房企的庫存金額已經達到2.31萬億元,盡管房企一直推行"以價換量",但數據顯示,效果並不理想。

  在目前行情下,即使是房價下跌,房企的去化率都不盡如人意,如果漲價,後果更是不堪設想,在一些列新政之後,雖然銷售回暖,但房企對提價的態度仍然是慎之又慎。

  根據相關單位的統計,2014年10月,全國百城(新建)住宅的平均價格為10629元/平方米,環比上月下跌0.4%,為連續第6個月下跌;同比下跌0.52%,為連續22個月上漲後的首次下跌。

  考慮到這是"9·30"新政之後第一個月的數據,在樓市銷售大幅回暖的情況下,房價不但沒有上漲反而下跌,房企對提價的謹慎態度可見一斑。由於上市房企整體庫存壓力仍較大,未來一段時間內將成為房企最為關註的重點,短期內房企漲價的動力顯然不足。

  從已經實施的樓市調控政策來看,政府無疑是在出手"救市",幫助上市房企去庫存,年底樓市成交量的"翹尾"行情將助推房企業績回暖,但指望由此進入新一輪發展並不現實,房企回歸"新常態"勢在必然。

房企的暖冬終於來瞭。

低迷很長時間之後,在一系列利好政策的持續刺激下,樓市成交開始在四季度全面回暖。中國指數研究院11月發佈的統計數據顯示,10月份,重點監測的42個城市成交總量環比增長12.6%,在"9·30"新政頒佈之後,樓市成交量立即創下年內新高。

在行業整體回暖的情況下,上市房企龍頭銷售明顯好轉,招保萬金10月份的銷售額增幅超過兩成,許久不見的日光盤再度浮現。在距離全年大考僅剩不到兩個月之際,房企龍頭開始全力沖刺,以求達成年初設定的全年銷售業績。

臨近年底,樓市出現的銷售反彈是否意味著房地產行業開始真正回暖,翹尾行情是否地產股的強心劑呢?

樓市回暖

樓市"銀十"強過"金九"的現象並不新鮮,2014年也不例外。

根據中國指數研究院發佈的數據,10月份,42個城市成交量達2416萬平方米,環比上月增長12.6%,雖然較2013年同期仍有所下降,但仍創年內最高水平。可見,在"9·30"新政後,房企銷售情況明顯好轉。

上海(樓盤)易居房地產研究院發佈的數據也顯示,其監測的30個典型城市新建商品住宅面積成交量目前已連續4個月出現環比正增長態勢;其中,10月份成交面積為1837萬平方米,環比增長24.3%,成交量已經創下瞭年內最高。

從公佈的月度銷售數據看,房企龍頭銷售穩步攀升。保利地產(600048,股吧)(600048.SH)也追隨萬科A(000002.SZ)的步伐,邁入瞭千億房企軍團。10月份,保利地產實現簽約金額150.88億元,同比增長25.1%,也正是憑借10月份的強勁數據,保利地產2014年1-10月份實現簽約金額1068.80億元,正式實現瞭銷售破千億元。

作為行業龍頭,萬科A在10月份實現銷售面積190.6萬平方米,銷售金額220.9億元。2014年1-10月,公司累計實現銷售面積1454.4萬平方米,銷售金額1711.4億元,而公司在6月份就已經實現瞭千億元的銷售金額。分期車借款二胎年息借貸增貸轉貸

保利地產和萬科A成為截至目前A股僅有的兩傢2014年銷售額已經破千億元的房企。

與銷售的回暖相對應,房企的拿地熱情也開始升溫。根據中原地產市場研究部的統計數據,10月份,一線城市土地成交27宗,合計成交規劃建築面積293.96萬平米,雖然由於長假影響使得成交面積低於9月份,但成交均價則創下僅次於1月份的2014年第二高,房企的拿地熱情明顯提高。

實際上,一系列政策的松綁是樓市回暖的主要推動力。

從取消限購到住房公積金調整,直至央行9月底的新政 "認貸不認房",在政策暖風頻吹之下,樓市終於在10月份全面反彈,甚至部分房企醞釀漲價的傳聞也不絕於耳。

除此之外,原本已經退出綠城的宋衛平此時又計劃重新回歸。2014年5月,宋衛平將綠城24%的股份以50億元左右的價格轉讓給融創,轉讓完成後,融創與九龍倉並列成為綠城第一大股東,但由融創出任管理者的角色。如今不到半年時間,宋衛平就"反悔"瞭,官方公告雖並未出爐,宋衛平回歸卻已經是板上釘釘。

政府這隻"有形的手"一直在房地產行業發揮著舉足輕重的作用,政策松綁直接改變瞭市場預期,而且隨著年底臨近,房企沖刺業績也必然會加大銷售力度,樓市出現回暖並不奇怪,這種翹尾行情或許還將延續。

但樓市回暖並不意味著房企會重現當初的好日子,諸多房企大佬已經放言,"房地產黃金時代已經結束,白銀時代來臨。"

房企業績壓力

2014年初,多傢房企都對自身全年的銷售目標做出瞭不同的解讀。其中,萬科A、綠地和萬達的目標定在瞭2000億元以上,中海地產、恒大地產(03333.HK)和碧桂園(02007.HK)則希望實現超千億元的銷售目標,其餘一線房企也都定下瞭兩位數以上的增長目標。

房企的底氣來自上一年的好成績。2013年,大部分房企都完成瞭銷售目標,其中萬科A、保利地產等房企年銷售額均突破千億元,而且早在2013年11月份,眾多房企就已經完成瞭銷售目標,部分房企甚至放緩新樓盤的開盤節奏,有意將銷售額推遲至下一年。

但這樣的好場景如今已不復存在。2014年前10個月,鮮有房企提前完成年度銷售目標,完成度在八成以上的房企也是屈指可數,而2013年同一時間,不但有數傢房企完成年度目標,部分房企也已經完成瞭九成以上。對於部分房企來說,在僅剩兩個月的情況下,完成2014年的銷售目標恐已經是鏡中花、水中月。

從目前的情況來看,由於房企面臨業績壓力,緊張的資金面又要求房企加快去庫存的步伐。年底沖刺銷售總量,更多的是房企窘境的體現。

在申萬房地產板塊的144傢房企中,除世聯行(002285,股吧)(002285.SZ)和銀潤投資(000526,股吧)(000526.SZ)之外,142傢上市房企的存貨金額合計為2.31萬億元,相對於2013年同期的1.9萬億元增長超過4000億元,漲幅超過20%,明顯快於房地產板塊營業收入和凈利潤的增長速度。而且,即使是環比2014年上半年,房企的存貨也增長1000億元以上。

從毛利率來看,截至10月底,144傢上市房企平均毛利率為32.99%,而半年報時則為34.19%,2013年三季報時更是達到瞭35.49%。而且,毛利率同比下滑的上市房企近90傢,占比近六成。

在存貨節節攀升的同時,上市房企高企的負債率也是其年底沖擊業績、加快去庫存的又一原因。

根據申銀萬國的統計,2014年前三季度A股百強房企累計實現銷售回款5841.08億元,同比下降2.8%,增速大大下降。盡管預收賬款總量仍在增長,但增速已經大幅放緩,其中百強房企預收賬款 8184.28億元,同比增長8.1%,較上年同期下降17個百分點。

2014年三季度末,A股百強房企加權計算,扣除預收賬款的資產負債率為52.7%,凈負債率大幅上升至103.5%,比2013年同期大幅上升24.6個百分點;而且,上述兩項均為2007年以來的最高水平,表明在銷售下降的情況下,房企的擴張更大程度上是靠增加杠桿。

瑞銀分析師林翰對小型房企的負債率尤其擔憂。他表示,截至2014年三季度末,小型地產公司的整體凈負債率高達536%,在2013年底449%的高位基礎上繼續攀升,已經到瞭風險極高的程度;同時,小型房企的短期償付比率僅為0.1,反觀以萬科為首的大型公司短期償付比率高達1.75,凈負債率僅62%。

由於債務規模過大,小型地產公司單純依靠銷售回款已不可能短期解決債務償付問題,隻能依靠借新還舊。其中,小型地產公司前三季度借款現金流入和償債現金流出同比分別增長33%和36%,均維持在高位,還債資金高度依賴新增借款,如貨幣政策持續寬松尚可支撐,但若貨幣寬松停止,則小型地產公司整體恐將面臨相比之前更為嚴重的兌付危機。而大型公司前三季度償債現金流出同比增速為負 11%,應該已經安然度過2013年的償付高峰時期。

在庫存壓力加大、負債率高企的局面下,以價換量成為房企不得已的選擇。雖然銷售回暖,部分房企也曾暗自提價,但房價整體上並未大幅反彈。中國指數研究院的數據顯示,10月份百城住宅均價環比、同比首次出現雙雙下跌。

千方百計去庫存

高企的庫存成為上市公司的"阿喀琉斯之踵",臨近年末,在利好政策"護航"下,房企必將加快推盤節奏,為本年業績做最後沖刺。

如前所述,三季度末上市房企的庫存金額已經達到2.31萬億元,盡管房企一直推行"以價換量",但數據顯示,效果並不理想。

在目前行情下,即使是房價下跌,房企的去化率都不盡如人意,如果漲價,後果更是不堪設想,在一些列新政之後,雖然銷售回暖,但房企對提價的態度仍然是慎之又慎。

根據中指院的統計,2014年10月,全國百城(新建)住宅的平均價格為10629元/平方米,環比上月下跌0.4%,為連續第6個月下跌;同比下跌0.52%,為連續22個月上漲後的首次下跌。

考慮到這是"9·30"新政之後第一個月的數據,在樓市銷售大幅回暖的情況下,房價不但沒有上漲反而下跌,房企對提價的謹慎態度可見一斑。由於上市房企整體庫存壓力仍較大,未來一段時間內將成為房企最為關註的重點,短期內房企漲價的動力顯然不足。

從已經實施的樓市調控政策來看,政府無疑是在出手"救市",幫助上市房企去庫存,年底樓市成交量的"翹尾"行情將助推房企業績回暖,但指望由此進入新一輪發展並不現實,房企回歸"新常態"勢在必然。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/06404597397.shtml

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